Inwestowanie w mieszkania na wynajem – czy to się jeszcze opłaca?
Jeszcze kilka lat temu zakup mieszkania pod wynajem uchodził za jedną z najbezpieczniejszych i najbardziej przewidywalnych form lokowania kapitału. Popyt na najem rósł, raty kredytów były historycznie niskie, a mieszkania drożały z roku na rok. Dziś sytuacja jest bardziej złożona. Choć stopy procentowe od pewnego czasu stopniowo spadają, to wciąż pozostają na poziomie, który realnie wpływa na wysokość rat kredytu i opłacalność inwestycji. Jednocześnie ceny mieszkań utrzymują się na bardzo wysokich poziomach, a rynek najmu zmienił się po pandemii, napływie uchodźców i gwałtownej inflacji. Czy więc inwestowanie w mieszkania na wynajem nadal ma sens?
Rynek najmu w 2025 r. – stabilizacja po burzy
Rynek najmu, który w latach 2022–2023 doświadczył rekordowej presji popytowej, dziś stabilizuje się. Czynsze przestały dynamicznie rosnąć, ale wciąż utrzymują się wysoko, głównie z powodu ograniczonej podaży mieszkań i rosnących kosztów życia. W wielu dużych miastach – zwłaszcza w Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie czy Trójmieście – widać wciąż duże zapotrzebowanie na dobrej jakości mieszkania, szczególnie te mniejsze, do 45 m².
Najemcy stają się też coraz bardziej świadomi – zwracają uwagę na standard, wyposażenie i profesjonalną obsługę, a właściciele mieszkań muszą bardziej dbać o jakość oferty. To dobra wiadomość dla inwestorów, którzy stawiają na zadbane, funkcjonalne i dobrze przygotowane lokale – takie wciąż wynajmują się szybko i bez większych problemów.
Wysokie, choć spadające stopy procentowe – jak wpływają na inwestora?
Stopy procentowe nie rosną – wręcz przeciwnie, stopniowo maleją – ale ich poziom wciąż oznacza, że raty kredytowe są wyraźnie wyższe niż w latach 2019–2021. To sprawia, że dziś znacznie trudniej jest kupić mieszkanie na kredyt, które samo spłaci się z czynszu. Z reguły przy finansowaniu hipotecznym inwestycja staje się opłacalna dopiero przy większym wkładzie własnym (30–40%) lub zakupie mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie.
Mimo tego wielu inwestorów nadal decyduje się wejść na rynek, traktując mieszkanie jako długoterminową formę ochrony kapitału. Wynika to z przekonania, że w perspektywie 15–20 lat ceny nieruchomości wciąż będą rosnąć, nawet jeśli krótkoterminowo zdarzają się okresy stagnacji.
Zwrot z inwestycji – jak wygląda w praktyce?
Przy obecnych cenach nieruchomości i czynszach zwrot z najmu najczęściej oscyluje w granicach 4–6% netto rocznie przy mieszkaniu kupionym za gotówkę. To wynik niższy niż kilka lat temu, ale nadal konkurencyjny w porównaniu z bardzo bezpiecznymi formami lokowania pieniędzy, jak lokaty czy obligacje.
W przypadku kredytu sytuacja jest bardziej indywidualna. Jeśli rata przekracza wpływ z czynszu – mieszkanie wciąż może być dobrą inwestycją, ale traktowaną bardziej jako zabezpieczenie majątku, a nie źródło bieżącego dochodu. Wielu inwestorów akceptuje okresowe dopłacanie do kredytu, licząc na wzrost wartości mieszkania i większą rentowność po jego spłacie.
Koszty, o których często zapomina inwestor
W dyskusji o opłacalności najmu wciąż zbyt rzadko mówi się o kosztach, które realnie obniżają zwrot z inwestycji. Remonty, odświeżenia między najemcami, ubezpieczenie, wyposażenie, podatek od nieruchomości, ryczałt, serwis sprzętu czy rosnące ceny usług – wszystkie te elementy zmniejszają faktyczny dochód z najmu. Mogą pojawić się także krótkie okresy pustostanu, choć przy dobrze przygotowanej ofercie i właściwej cenie najczęściej udaje się ich uniknąć lub ograniczyć je do minimum.
Do kosztów warto doliczyć również czas i stres właściciela. Telefony od najemców, pilne usterki, niejasności w rozliczeniach czy przygotowanie mieszkania po wyprowadzce mogą skutecznie odebrać satysfakcję z inwestowania. Wielu właścicieli przyznaje, że „najem jest pasywny tylko na papierze”. Dlatego coraz więcej inwestorów decyduje się na powierzenie mieszkania w profesjonalne zarządzanie. Dzięki temu mogą korzystać ze stabilnych wpływów z najmu, jednocześnie zdejmując z siebie wszystkie obowiązki operacyjne.
A co z zarządcą? Czy to „zjada” opłacalność?
To prawda – korzystanie z profesjonalnego zarządcy obniża rentowność. Jednak wbrew pozorom nie zawsze oznacza to, że inwestycja staje się nieopłacalna. Dobrze działający zarządca potrafi:
-
skrócić czas pustostanów,
-
szybciej reagować na awarie,
-
wyłapywać dobrych najemców,
-
negocjować koszty usług,
-
utrzymać mieszkanie w dobrym stanie, co przedłuża jego żywotność.
W praktyce bywa tak, że choć właściciel płaci za usługę, to i tak zarabia więcej, bo mieszkanie stoi mniej czasu puste, rzadziej wymaga dużych remontów, a najemcy są dłużej stabilni. Jednak jeśli ktoś liczy na maksymalny zwrot procentowy – samodzielne zarządzanie rzeczywiście daje lepszy wynik finansowy.
Czy zatem inwestowanie w mieszkania nadal się opłaca?
Tak – ale nie każdemu i nie w każdym przypadku. To nie jest już „pewniak”, który sam się zwróci niezależnie od okoliczności. Dziś inwestowanie wymaga chłodnej kalkulacji, bardziej realistycznych oczekiwań i dobrego przygotowania oferty. Mieszkania nadal mają wartość – nie tylko finansową, ale też użytkową – i w Polsce są postrzegane jako jedna z najbezpieczniejszych form przechowywania kapitału.
Najem pozostanie potrzebny, bo demografia, migracje i styl życia Polaków wciąż sprzyjają temu segmentowi. Ale opłacalność jest bardziej zróżnicowana niż kiedyś. Najlepiej radzą sobie inwestorzy, którzy analizują lokalny rynek, dbają o standard i profesjonalnie prowadzą mieszkanie — samodzielnie lub z pomocą zarządcy.
Adres
ul. Mostowa 15A/4
61-854 Poznań
Kontakt
biuro@nieruchomosci-mackowiak.pl