Rodzaje umów najmu jak skutecznie je zabezpieczyć i uniknąć ryzyka

Podpisanie umowy najmu to kluczowy moment dla każdego wynajmującego. To, jaki rodzaj umowy zostanie wybrany, ma ogromny wpływ na prawa i obowiązki stron oraz możliwości zabezpieczenia roszczeń. W tym artykule przyjrzymy się głównym typom umów najmu oraz praktycznym aspektom ich zabezpieczania – w tym wykorzystaniu mniej popularnych form zabezpieczeń, czyli art. 777 k.p.c. („trzech siódemek”), weksla i OC najemcy.

Rodzaje umów najmu

Najem na czas oznaczony

Tego typu umowy są zawierane na konkretny okres i wygasają automatycznie po jego upływie. Dla właścicieli mieszkań zaletą wszystkich umów na czas oznaczony jest stałość dochodów, ponieważ wypowiedzenie umowy na czas oznaczony możliwe jest jedynie na warunkach określonych w umowie. Oznacza to, że jeśli sposób wypowiedzenia umowy nie został określony, to nie ma możliwości jej wypowiedzenia. W kategorii umów na czas oznaczony wyróżniamy:

Zwykły najem na czas oznaczony – jest to najczęściej stosowana umowa najmu. Może być zawarta od ręki i nie generuje dodatkowych kosztów związanych z usługami notariusza.
- ✅ Zalety: brak dodatkowych kosztów sporządzenia umowy i większe zainteresowanie ofertą mieszkania
- ❌ Wady: ryzyko związane z problemami z eksmisją i długotrwałym dochodzeniem należności w przypadku zawarcia umowy z nieuczciwym lub niesolidnym najemcą.

Najem okazjonalny – forma dostępna dla osób fizycznych, wymagająca sporządzenia aktu notarialnego, w którym najemca wskazuje adres, pod który może się wyprowadzić po zakończeniu najmu, a właściciel wskazanego mieszkania potwierdza, że przyjmie taką osobę.
- ✅ Zalety: możliwość szybszej eksmisji nieuczciwego lokatora.
- ❌ Wady: dodatkowe formalności, dodatkowe koszty związane z notariuszem, konieczność wskazania przez najemcę lokalu zastępczego.

Najem instytucjonalny – przeznaczony dla przedsiębiorców prowadzących działalność związaną z wynajmem nieruchomości, również wymagający aktu notarialnego.
- ✅ Zalety: uproszczona procedura eksmisji, brak konieczności wskazania lokalu zastępczego przez najemcę jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego.
- ❌ Wady: dodatkowe formalności, dodatkowe koszty związane z notariuszem

Najem na czas nieoznaczony

Umowa najmu na czas nieoznaczony jest jednym z najbardziej elastycznych typów umów, ponieważ nie wyznacza ściśle określonego terminu zakończenia. Dla wynajmującego oznacza to, że nie musi on martwić się o konieczność regularnego odnawiania umowy lub podejmowania decyzji o jej przedłużeniu. Z punktu widzenia najemcy, umowa na czas nieoznaczony daje poczucie większej stabilności i pewności co do długoterminowego pobytu w wynajmowanym lokalu, pod warunkiem, że będzie on odpowiednio dbał o nieruchomość i terminowo regulował opłaty. Z perspektywy wynajmującego, taka umowa może być korzystna w przypadku, gdy zależy mu na utrzymaniu długoterminowego najemcy i uniknięciu problemów związanych z ciągłym poszukiwaniem nowych lokatorów. Dodatkowo, brak konieczności negocjowania warunków po każdym okresie umowy może wprowadzać pewną wygodę administracyjną.

W przypadku umowy najmu na czas nieoznaczony wynajmujący może podwyższyć czynsz, ale tylko na zasadach określonych w ustawie. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, podwyżka powinna opierać się na wskaźniku CPI (indeksie cen towarów i usług konsumpcyjnych), aby była uznana za uzasadnioną. Wynajmujący musi poinformować najemcę o zamiarze podwyżki co najmniej na 3 miesiące przed jej wprowadzeniem. Jeśli podwyżka przekracza wzrost CPI, najemca ma prawo odmówić jej akceptacji i wystąpić do sądu, który oceni, czy zmiana jest uzasadniona. Oznacza to, że wynajmujący nie ma pełnej swobody w ustalaniu wysokości czynszu i musi przestrzegać określonych procedur.

Poza tym umowa na czas nieoznaczony może rodzić ryzyko długoterminowego związania się z najemcą, który np. przestaje wywiązywać się ze swoich obowiązków, nie płaci regularnie czynszu czy powoduje inne problemy, co może utrudniać szybkie zakończenie współpracy. Chociaż wynajmujący ma prawo wypowiedzenia umowy na określonych warunkach przewidzianych w ustawie, proces wypowiedzenia może być czasochłonny i skomplikowany, zwłaszcza w przypadku braku wyraźnych przesłanek do zakończenia umowy, co czyni rozwiązanie współpracy mniej elastycznym niż w przypadku umów na czas określony.

Warto dodać, że umowa na czas nieoznaczony nie daje wynajmującemu takich samych możliwości zabezpieczenia jak umowy na czas określony. Zabezpieczenie oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (na podstawie art. 777 k.p.c.) nie jest możliwe w przypadku umowy na czas nieoznaczony, co może ograniczać możliwości dochodzenia roszczeń związanych z najmem, szczególnie w sytuacji, gdy lokator nie wywiązuje się z umowy. To ograniczenie wymusza na wynajmującym poszukiwanie innych sposobów zabezpieczenia, takich jak żądanie dodatkowych gwarancji czy stosowanie innych form zabezpieczeń np. weksla, wyższej kaucji lub dodatkowego ubezpieczenia OC najemcy

Jak skutecznie zabezpieczyć najem?

Najważniejszym krokiem w zabezpieczeniu najmu jest odpowiednia weryfikacja najemcy oraz dobrze skonstruowana umowa. Warto zadbać o to, aby zawierała wszystkie kluczowe elementy, jasno określała prawa i obowiązki stron oraz przewidywała konsekwencje niedotrzymania warunków. Niezwykle istotne jest również ustalenie odpowiedniej kaucji oraz zapisów chroniących interesy wynajmującego. Szczegółowe informacje na temat weryfikacji najemcy i sporządzenia bezpiecznej umowy znajdziesz tutaj, natomiast w tym artykule skupimy się na mniej popularnych, ale skutecznych metodach zabezpieczenia najmu.

Zabezpieczenie na podstawie art. 777 k.p.c. („trzy siódemki”)

Umowa najmu okazjonalnego znajduje swój fundament w artykule 777 k.p.c., ale to zabezpieczenie może być wykorzystywane znacznie szerzej – nie tylko do eksmisji problematycznych lokatorów. W przypadku zaległości czynszowych lub innych naruszeń umowy pozwala ono na szybsze dochodzenie roszczeń bez konieczności przeprowadzania pełnego procesu sądowego. Dzięki temu wynajmujący może szybciej uzyskać tytuł egzekucyjny, który umożliwia komornikowi podjęcie działań, takich jak zajęcie wynagrodzenia najemcy czy innych składników jego majątku. Takie zabezpieczenie nie wymaga też wskazania lokalu zastępczego jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego, więc można je zastosować przy zwykłej umowie najmu na czas oznaczony. Tego zabezpieczenia nie można za to stosować w umowach na czas nieoznaczony

Dodatkowo samo istnienie takiego zabezpieczenia działa prewencyjnie – świadomość konsekwencji sprawia, że najemcy częściej terminowo regulują swoje zobowiązania. Co więcej, art. 777 k.p.c. może być stosowany nie tylko do egzekucji zaległego czynszu, ale także innych zobowiązań wynikających z umowy, np. kosztów napraw, odszkodowań za zniszczenie mieszkania czy opłaty za pozostałe okresy najmu w przypadku zerwania umowy przez najemcę. Dzięki temu wynajmujący ma skuteczne narzędzie, które zabezpiecza jego interesy i minimalizuje ryzyko strat.

✅ Zalety: skuteczny sposób na egzekucję zobowiązań, działa odstraszająco na nierzetelnych najemców.

❌ Wady: dodatkowe koszty notarialne, nie każdy najemca zgodzi się na takie zabezpieczenie nie można zastosować przy umowie na czas nieoznaczony.

Zabezpieczenie za pomocą weksla

Alternatywą dla „trzech siódemek” jest weksel in blanco, który wynajmujący może wykorzystać do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń finansowych wobec najemcy. Weksel może być uzupełniony o odpowiednią kwotę w przypadku zaległości czynszowych i przedstawiony do zapłaty.

✅ Zalety: brak dodatkowych kosztów, może być stosowany przy każdej umowie najmu , mniej formalności niż przy "trzech siódemkach"

❌ Wady: trudniejsze do wyegzekwowania niż „trzy siódemki” – wymaga postępowania sądowego, najemca może podważyć weksel w sądzie, co wydłuża czas odzyskania należności

Ubezpieczenie OC najemcy jako forma zabezpieczenia

Kolejnym rozwiązaniem, które może służyć jako zabezpieczenie wynajmującego, jest obowiązek wykupienia przez najemcę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC najemcy). Ubezpieczenie to chroni właściciela nieruchomości przed ewentualnymi szkodami wyrządzonymi przez najemcę, takimi jak uszkodzenie mienia lub szkody wyrządzone osobom trzecim (np. w przypadku zalania mieszkania czy zniszczenia wspólnych przestrzeni w budynku). Ubezpieczenie OC może być szczególnie przydatne w sytuacjach, gdzie odpowiedzialność za naprawę szkód lub pokrycie kosztów związanych z usunięciem szkód może przekroczyć kaucję. Ponadto ubezpieczenie OC daje ochronę najemcy, ponieważ w przypadku wyrządzenia szkody może pokryć koszty naprawy z ubezpieczenia, a nie z własnych środków. To dodatkowe zabezpieczenie chroni go przed dużymi wydatkami związanymi z naprawą uszkodzeń. Warto jednak pamiętać, że ubezpieczenie OC nie pokrywa wszystkich rodzajów szkód, np. uszkodzeń spowodowanych przez nieprawidłowe użytkowanie nieruchomości przez najemcę, dlatego nie powinno ono stanowić jedynego zabezpieczenia, ale raczej być jednym z elementów kompleksowego podejścia do ochrony.

✅ Zalety: ochrona wynajmującego przed kosztami naprawy szkód wyrządzonych przez najemcę, dla najemcy – możliwość pokrycia kosztów naprawy szkód z ubezpieczenia, a nie z własnych środków

❌ Wady: dodatkowy koszt dla najemcy, który musi opłacać polisę OC, ubezpieczenie nie pokrywa wszystkich szkód, np. wynikających z niewłaściwego użytkowania mieszkania.

Jak skutecznie zabezpieczyć wynajem? Podsumowanie kluczowych rozwiązań.

Wybór odpowiedniej formy umowy najmu oraz skutecznych zabezpieczeń, takich jak "trzy siódemki" czy weksel, pozwala lepiej chronić interesy wynajmującego. Dodatkowo, ubezpieczenie OC najemcy zmniejsza ryzyko związane z uszkodzeniami mienia. Choć te zabezpieczenia oferują solidną ochronę, nie gwarantują one 100% pewności co do rzetelności najemcy. Dlatego tak ważna jest dokładna weryfikacja lokatora oraz odpowiednio skonstruowana umowa najmu, która umożliwi szybkie działanie w przypadku problemów. Warto rozważyć skorzystanie z usług profesjonalnej firmy zajmującej się zarządzaniem najmem, jak Nieruchomości Maćkowiak, która zapewni odpowiednią weryfikację najemcy, dobrze opracowaną umowę najmu, a tym samym bezpieczeństwo inwestycji i stabilność przychodów.

Rodzaje umów najmu zalety, wady i jak skutecznie zabezpieczyć wynajem?