Obsługa techniczna wynajmowanego mieszkania – kto odpowiada za naprawy?
Wynajem mieszkania wiąże się nie tylko z regularnym pobieraniem czynszu, ale także z obowiązkiem dbania o jego stan techniczny. Kluczowe pytanie brzmi: kto odpowiada za naprawy i usuwanie usterek – wynajmujący czy najemca?
Jakie dokumenty regulują odpowiedzialność za usterki w wynajętym mieszkaniu?
Podstawową regulacją w tej kwestii jest Kodeks cywilny (art. 662 i 681) oraz Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów (art. 6a i 6b). Przepisy jasno określają, kto jest odpowiedzialny za poszczególne elementy mieszkania. Uproszczone listy odpowiedzialności za poszczególne elementy wynikających z przepisów przedstawiono poniżej.
Do obowiązków najemcy należy naprawa i konserwacja:
-
podłóg, wykładzin, okładzin ściennych, okien, drzwi i mebli;
-
urządzeń sanitarnych, trzonów kuchennych, grzejników i podgrzewaczy wody;
-
osprzętu elektrycznego (z wyłączeniem przewodów);
-
pieców węglowych i akumulacyjnych;
-
centralnego ogrzewania, jeśli nie zostało zainstalowane przez wynajmującego;
-
przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych;
-
innych elementów wyposażenia, jak malowanie ścian, drzwi, okien, mebli i urządzeń.
Wynajmujący jest odpowiedzialny za:
- Utrzymanie w dobrym stanie części wspólnych budynku i jego otoczenia.
- Naprawa budynku i usuwanie uszkodzeń (z wyjątkiem szkód spowodowanych przez najemcę).
- Naprawa lub wymiana instalacji (wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, CO), z wyłączeniem osprzętu.
- Wymiana pieców grzewczych, okien, drzwi, podłóg, posadzek i tynków.
Prawo, a praktyka - za co zazwyczaj odpowiedzialność ponosi najemca, a za co wynajmujący?
W praktyce często stosuje się bardziej elastyczne podejście, w którym kosztowne naprawy pokrywa właściciel mieszkania. Na przykład naprawy sprzętów AGD, takich jak lodówki, pralki czy kuchenki, które zgodnie z przepisami należą do obowiązków najemcy, zazwyczaj finansowane są przez wynajmującego. Podobnie naprawy mebli, np. tapicerki kanapy, częściej obciążają właściciela, o ile uszkodzenia nie są wynikiem działań najemcy, a normalnego zużycia. Niemniej, jeśli wynajmującemu zależy na maksymalnym ograniczeniu kosztów, może egzekwować swoje prawa wynikające z Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów. W praktyce jednak najczęściej szuka się kompromisu, by utrzymać dobre relacje z najemcą i uniknąć pustostanu.
Częste problemy i sposoby ich rozwiązania
1
- Aby uniknąć sytuacji, w której najemca nie zgłasza usterek, które w przyszłości mogą prowadzić do większych szkód, warto zadbać o regularny kontakt. Co 2-3 miesiące dobrze jest zadzwonić do najemcy, aby sprawdzić, czy wszystko jest w porządku. Dobrą praktyką jest również umawianie wizyt kontrolnych raz lub dwa razy w roku. Dzięki temu można na bieżąco monitorować stan mieszkania i szybko reagować na ewentualne problemy. Takie działania pomagają uniknąć przykrych niespodzianek, jak np. pęknięcie skorodowanego wężyka doprowadzającego wodę czy urwanie niedokręconej klamki.
- Spory dotyczące kosztów napraw przy wyprowadzce nie należą do przyjemnych. Można ich skutecznie uniknąć, stosując szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, który dokumentuje stan mieszkania. To często żmudny proces, ale im dokładniej przeprowadzony tym lepiej zabezpiecza strony umowy. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w naszym artykule „Jak przekazać mieszkanie najemcy, żeby uniknąć kłopotów przy wyprowadzce?”.
- Fachowiec czy "złota rączka"? Ceny usług hydraulicznych i elektrycznych potrafią zaskakiwać. Nie ma wątpliwości, że większe prace, takie jak wymiana czy przebudowa instalacji, powinny być wykonywane przez specjalistów z odpowiednimi uprawnieniami, jednak drobne naprawy często mogą przeprowadzać osoby bez licencji. Korzystanie z usług sprawdzonej „złotej rączki” ma wiele zalet, ale jeśli nie masz kogoś naprawdę godnego zaufania, lepiej postawić na fachowca z odpowiednimi kwalifikacjami. Oszczędzanie na naprawach może prowadzić do poważniejszych usterek, które w przyszłości będą znacznie bardziej kosztowne.
- Jeśli szkody w mieszkaniu wynikają z zaniedbania najemcy, warto jak najszybciej zobowiązać go do ich naprawy. Jeśli lokator kończy najem, koszty napraw można potrącić z kaucji. Dodatkowym zabezpieczeniem może być ubezpieczenie OC najemcy – w takim przypadku ewentualne szkody mogą zostać pokryte z polisy, co chroni zarówno właściciela, jak i lokatora. Koszt takiej polisy to zazwyczaj około 200 zł na rok, a w niektórych sytuacjach, takie dodatkowe zabezpieczenie pozwala oszczędzić znacznie więcej. Koszt takiej polisy dla Twojej nieruchomości możesz sprawdzić tutaj.
Podsumowanie - o czym należy pamiętać i co należy wiedzieć przy wynajmie mieszkania?
1
Obsługa techniczna mieszkania to jeden z kluczowych elementów zarządzania najmem. Właściciel powinien znać swoje prawa i obowiązki, ale też sprawnie podchodzić do napraw, aby utrzymać mieszkanie w dobrym stanie i uniknąć pustostanu. Takie działanie pozwoli na utrzymanie wartości nieruchomości i zagwarantuje stały przychód z najmu. Warto dbać o regularny kontakt z najemcą i korzystać z rzetelnych fachowców, aby zapobiec poważniejszym awariom i kosztownym remontom.
Skuteczne zarządzanie najmem wymaga jednak czegoś więcej niż tylko zawarcia umowy i monitorowania płatności. To także dbałość o stan techniczny lokalu, szybka reakcja na usterki oraz zapewnienie komfortu najemcom, co przekłada się na stabilność wynajmu. Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoja nieruchomość jest w dobrych rękach, a jednocześnie uniknąć czasochłonnych obowiązków, zapraszamy do skorzystania z naszej pomocy.
Adres
ul. Mostowa 15A/4
61-854 Poznań
Kontakt
biuro@nieruchomosci-mackowiak.pl