Przepisy prawa dotyczące najmu nieruchomości

Najem nieruchomości to proces, który podlega ścisłym regulacjom prawnym. Znajomość odpowiednich przepisów może uchronić właściciela przed problemami prawnymi i finansowymi. W tym artykule przyjrzymy się podstawowym aktom prawnym, które regulują najem oraz innym przepisom, o których warto pamiętać.

Podstawowe akty prawne regulujące najem

Kodeks cywilny

Kodeks cywilny stanowi podstawę prawną dla najmu nieruchomości. W jego przepisach znajdziemy m.in.:

Definicję najmu i jego ogólne zasady.
Obowiązki wynajmującego i najemcy.
Zasady ustalania czynszu oraz możliwości jego podwyższania.
Warunki wypowiedzenia umowy najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Ta ustawa określa szczegółowe prawa i obowiązki stron umowy najmu, zapewniając dodatkowe zabezpieczenia dla lokatorów i właścicieli. Kluczowe kwestie to:

Ochrona przed nieuzasadnioną eksmisją.
Regulacje dotyczące podwyższania czynszu.
Obowiązki stron umowy w zakresie utrzymania lokalu w odpowiednim stanie.
Umowa najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego

Inne istotne akty prawne

Poza Kodeksem cywilnym i ustawą o ochronie praw lokatorów, istnieje kilka innych regulacji, które mogą mieć wpływ na wynajem mieszkania:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) – określa sposoby opodatkowania dochodu z najmu.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami – zawiera regulacje dotyczące zarządzania nieruchomościami, w tym wymogi dla wynajmujących.
Przepisy RODO – w kontekście wynajmu dotyczą ochrony danych osobowych najemców (np. jakie dane można gromadzić i jak je przechowywać).
Regulacje wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych – mogą zawierać dodatkowe zasady dotyczące funkcjonowania w budynkach wspólnoty lub spółdzielni.

By nie być nieprzyjemnie zaskoczonym należy cały czas śledzić zmiany w prawie. Przykładowo po wejściu w życie ustawy z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, czyli tzw. Polskiego Ładu wprowadzono istotną dla wynajmujących zmianę dotyczącą sposobu opodatkowania najmu dla osób fizycznych ograniczając możliwość wyboru formy opodatkowania jedynie do ryczałtu. Zmiana ta spowodowała, że od 01.01.2023 wynajmujący lokale jako osoby fizyczne nie mogą odliczać kosztów uzyskania przychodu z tego tytułu i zmuszeni są do rozliczania się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Znajomość rodzajów umów najmu i odpowiedzialności za naprawy

Rodzaje umów najmu oraz podział odpowiedzialności za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu to kwestie o kluczowym znaczeniu, które zasługują na szczegółowe omówienie. Z uwagi na ich wagę i obszerność przygotowaliśmy osobne artykuły, które zgłębiają te zagadnienia. Zachęcamy do zapoznania się z nimi, aby uzyskać niezbędną wiedzę na ten temat.:

Podatki i rozliczenia z najmu

Właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem, które nie prowadzą działalności w tym zakresie muszą zdecydować się na formę opodatkowania, jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku podatek liczony jest od uzyskanego przychodu (bez możliwości odliczenia kosztów), a jego wysokość wynosi:

8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie,
12,5% dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.

Podatek należy opłacać miesięcznie lub kwartalnie, przy czym większość wynajmujących wybiera rozliczenie miesięczne. Termin zapłaty przypada na 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto przychód.

Przykład: Jeśli właściciel mieszkania uzyskał przychód z najmu w styczniu, to podatek za ten miesiąc powinien opłacić do 20 lutego.

Najczęstsze błędy wynajmujących i jak ich unikać

Nieznajomość prawa może prowadzić do problemów lub konfliktów. Oto kilka błędów, których warto unikać:

Brak pisemnej umowy lub nieprecyzyjne zapisy – warto szczegółowo określić warunki najmu. Poza zabezpieczeniem, które daje pisemna umowa najmu, jej sporządzenie jest prawnie wymagane przy umowach zawartych na ponad rok.
Nieterminowe rozliczanie kaucji – na rozliczenie kaucji, według prawa właściciel ma miesiąc. Po tym okresie najemca ma prawo do dochodzenia zwrotu kaucji drogą sądową, co naraża właściciela na dodatkowe koszty.
Nielegalne podwyższanie czynszu – Ustawa określa sposób w jaki można podnosić czynsz przy umowach na czas nieoznaczony. Pisaliśmy już na ten temat tutaj.
Nieświadomość prawna dotycząca eksmisji – proces eksmisji jest skomplikowany i wymaga znajomości przepisów. By skutecznie przeprowadzić legalną eksmisję, należy wykonać szereg następujących po sobie czynności poczynając od wypowiedzenia umowy. Jednak by wypowiedzenie było skuteczne często trzeba je poprzedzić odpowiednimi, w zależności od powodu wypowiedzenia, działaniami.
Brak znajomości przepisów podatkowych – rozliczanie najmu na zasadach ryczałtu powoduje, że właściciele nieruchomości zobowiązani są płacić podatek od przychodu, a nie dochodu. Oznacza to, że podatek należy odprowadzić nie tylko od czynszu, ale także od opłat pobieranych od najemcy, takich jak rachunki za prąd, wodę czy czynsz do wspólnoty. Aby tego uniknąć, warto w umowie najmu zawrzeć zapis zobowiązujący najemcę do bezpośredniego regulowania tych należności. Dzięki temu właściciel nie musi uwzględniać ich w podstawie opodatkowania i nie narusza przepisów podatkowych.

Dlaczego znajomość przepisów jest istotna?

Znajomość przepisów dotyczących najmu pozwala uniknąć wielu problemów i ułatwia zarządzanie wynajmowaną nieruchomością. Warto regularnie aktualizować swoją wiedzę na ten temat, aby mieć pewność, że wszystkie aspekty są zgodne z obowiązującymi normami. Jeśli zależy Ci na tym, aby skupić się na zyskach z najmu, a kwestie prawne i administracyjne zostawić w rękach specjalistów, warto rozważyć skorzystanie z profesjonalnej obsługi zarządzania najmem. Dzięki temu możesz mieć pewność, że nie popełnisz żadnego błędu, a wszystkie formalności będą dopilnowane.

Najem nieruchomości w świetle prawa – jakie przepisy powinien znać właściciel?